为什么宁波的房价这么贵？

一、为什么宁波的房价这么贵？

浙江是全国最发达的工业省，外来人口比较多，工业区比较集中，外地人在浙江二十年的，一般都不想离去，浙江气候适合人居住，四季如春，日子久了，有些储蓄，都在宁波买了房，结婚生子，不在回老家了，本来宁波地区山水比较多，平地才会寸土寸金，所以房价高是有道理的

二、房价是怎么被炒上去的？

房价是这样被炒上去的。

首先，所谓的炒房团就必须要是个团，人数呢一般在两位数，而且还要有一定的资金，不必太多，一人一二百万足矣。

然后呢，就是选地段，当然这个地段不是说好坏，而是选还没怎么被其他炒房团炒过的地段。而且要有充足的房源，一般至少要上百套。

最后，就可以炒了（我们以一个小炒房团为例，此小炒房团人数10人，资金每人投入两百万，地点，以宁波为例）

首先，选择地段，选好地段后，就将此地段附近的房子（距离不能太远）一次性吃进。以每平方米7000元为例，一套一百平方总价70万，首付40%为28万，加上所有的税收和3个月的贷款利息（一般房子在3个月内一定转手卖出，为什么一定会卖出请看后面）就算总共花了35万，那么10个人每人200万总共2千万的钱可以买60套，这60套分布在10个人的名下。

好，房子买完了，接下来自然就是炒了。本来均价7000的房子慢慢来，一个星期涨他200一平方，那么一个月大概可以涨一千（这里有人要问了，这样一直涨，没人买怎么办？没事，炒房团自有妙计）就这样房价一直涨啊涨啊！你这边在涨，那么，那些手上正好有这个地段的房子的人（不是炒房团）也自然将自己手上的房子涨价了，你不可能别人卖8000一平方了你还在买7000一平方吧，注意，在这段涨的时间里基本上买这个地段的人依旧很少，但是炒房团不怕，不管有没有人来买，继续涨自己的。

然后呢！等价格涨到炒房团认为可以了的时候，大概等房价涨了超过15%的时候，也就上已经超过8000一平方了。这个周期很短，大概只需要一个多月的时间，炒房团的房子要开始转手了。其实转手，也就是所谓意思的炒非常的简单，就是你卖给我我卖给你。这样，就有人要问了，你卖给我我卖给你，这不就是等于白忙活了。好，那么我来给你算一笔账。首先，本来这些人买的一套房子花了35万，银行贷款42万，那么当均价8000的时候这套房子就值80万了，团里的其他人买这套房子，首付40%就是32万，也就是说可以从银行贷款8032=48万。唉！奇怪，一转手，房子还是房子，一个多月现金就多了4835=13万。也就是房子还是房子，但是稍微一转手，就赚了13万。再减去其它的费用，这套房子就赚了10万了/35万投资一个多月就可以赚10万，这是什么样的赚钱方式啊！

在这个期间，炒房团里的房子就自己卖给自己，而炒房团的现金却因为炒房子时因为可以向我们的笨蛋银行贷款而变的越来越多，在这个时候，会有很多人坐不住了（大多是那些想买房投资的个人，谁不想买一直在涨价的房子呢）然后这一个地段买房子的人自然会越来越多，房价也就越来越高（注意，在这个时候我们敬爱的炒房团的房子依旧还没有出手，仍然在自己的团里面转来转去，反正转一次现金就多一点，转一次现金又多一点，用这些多出的现金继续买进周边的房子。所以如果以一个炒房团要炒一个区域的房子半年的话，那么他们手上的房子可能会比刚来时增加一倍，但是投入的钱却没有增加）然后当7000的房价被炒到1000甚至更高时，炒房团就会把房子出手。当然那时候在那个区域买房子的人早就一大片了。

接着，我们敬爱的炒房团为了避免风险（首先手上已经有很多房子了，其次，对于房价泡沫他们是最清楚的一群人）就要将房出手了。在出手的定价时，他们的房价总是会比市价低那么一点点。然后，那些只低了一点点的房子马上就会淹没在那群疯狂的房产投资者和那些悲惨的刚性需求买房者里。

最后，半年时间而已，炒房团的资产可能已经翻了一番

其实，炒房团只要够大，而且运用得当，那么肯定是赚钱的（因为有我们的伟大的银行做支撑，房子卖不出去大不了还给银行了，反正只要在自己人里转手一次就赚钱了。比如10个人一看房价要跌了，就马上1号卖给2号，2号卖给3号……再10号卖给1号。然后就坐等鱼儿上钩了，没人上钩，房子卖不出去，最多银行收回去了，反正我又不亏钱）

所以炒房团的胆子就越来越大，自然房价也就越炒越高了

自然我们这样的老百姓就越来越买不起房子了

其实炒房的最终祸首就是银行，那些炒房者就是利用银行的钱在炒房。如果银行不能有效控制买房人买房子的数量，那么炒房团就会一直存在，直到把房子炒到天上去为止。

三、宁波房地产现状

宁波房地产协会会长俞晓先生谈我市房地产市场现状

〈一〉回顾篇

一、我市房地产市场整体回顾。

我市房地产由于受1998年停止住房实物分配和同年月湖景区等大规模城建拆迁的拉动！从1999年起迅速地从低迷走向繁荣。随后，则是一直到2004年连续五年快速发展。在这五年历，虽然房屋开工面积和竣工面积连续五年快速发展，但仍呈现出供不应求的态势，同时，房价也持久快速上涨。在商品房市场繁荣的同时，二手房市场也迅速发展，形成了房屋一级市场和二级市场相互促进，联动发展的良好局面！然而，到了2005年，受国家加大对房地产市场宏观调控力度的影响，我市房地产市场迅速而明显地由热转冷，无论是一级市场还是二级市场，均出现了成交量大幅下滑的状况，到8、9月份，成交量同比下降一半以上，与此同时，房价涨幅也明显回落，局部地段、部分楼盘和部分二手房出现价格下调。根据局城调队数据统计，我市四区1-4月份，房价指数同比分别为102.8、101.8、103.2、101.7(全国平均同比指数为105.5)；环比分别为100.2、100.1、100.9、100.4(全国平均环比指数100.8)。在全国35个大中城市一季度同比指数排名中列第25位，四月份第31位，由此可以看出，从总体上说我是今年的房价指数是相当低，而且相当稳定的。

2005年11月起，我市房地产市场出现了回声迹象，到2006年3月份则呈现出比较明显的上升，市三区商品房和二手房成交量比二月份增长1.5倍以上，同比也有较大增长，商品房增长60 %多，二手房增长30%，四月份大体维持了三月份的势头。

最近，国务院又出台了调控房地产市场的六项措施，建设部第九部委又联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，从今年六月一日起，执行强力调控房市。这对我市房地产市场今后的发展方向肯定将产生显著影响。

二、前几年我市房市发展状况分析，1999年至2004年我市房地产市场的持续快速健康发展既有坚实的基础，但2003年下半年后也出现了非理性状况。

(一)我市房地产市场发展的基础。从市场需求看，我市这几年旺盛的住房需求有其客观的现实基础。1、经济持续快速发展，人民生活水平迅速提高。到2003年，我市人均GDP已达到约3000美元，居民人均收入约14000元，恩格尔系数约38%。2、1998年年底取消住房实物分配；3、城市化进程加快，城市建设规模扩大；4、金融业与房地产业日益密切的结合，既给房地产开发企业提供大量贷款，又为广大购房者提供住房抵押贷款。5、大量技术人才，大学生和外来务工人员进入我市，他们的住房需求成为我市新的市场动力，不同的住房消费层次带动了二手房市场和租赁市场，并促进了商品房市场的发展，形成了两个联动的大好态势。6、每年都有大量的青年结婚需要住房，且多数希望有较大住房。这就造成了巨大的有效住房需求，当然还有商业用房，写字楼，公共建筑等。

从房价来看，这几年房价持续大幅上涨，既有成本推动因素，又油市场拉动因素，成本因素一是房屋品质的明显提升，包括房屋结构升级，建筑材料和设施优化，以及小区环境和配套明显改善，二是地价大幅上涨，三是建筑材料价格和人工工资上涨等，市场因素对房价的拉动也很明确，由于需求迅速放大，造成房市供不应求的局面，这是造成房价持续快速上涨的重要原因，特别是2003年下半年到2004年一季度这一段时间，市场需求拉动房价上涨的情况更加突出。

(二)房时出现的非理性表现。在房市的发展过程中，逐步出现了并积累了一些非理性状况。由于需求旺盛，造成了房市供不应求和房价持续快速上涨的局面，这就此外了投资性需求，这类需求所占比例急剧上升，从而使房市供不应求和房价上涨的情况显得更加突出。从而形成住房市场的供应恐慌。于是，在自主型需求和投资型需求之外，又引发了第三种需求！储备型需求！这三种类型的需求加在一起，给我市的房市乃至整个社会造成了被明显放大了需求错觉，同时刺激了房价更快上涨，这一情况在2003年下半年表现得最突出，可以说，在这一段时间，卧室的房市存在需求和房价被放大，扭曲的非理性现象。这种现象既反映在住房方面，也反映在商业用房和写字楼方面。

〈二〉现状分析篇

宏观调控的精准解析

国家对房地产市场的宏观调控从2004年上半年即已开始，只是当时调控政策只是对开发环节进行调控，如在土地供应和金融政策等方面入手，所以，虽然对房市有所触动，但影响不是特别明显；2005年3月开始了第二轮调控则不但对开发环节，而且对消费焊接同时进行调控，特别是通过税收政策来一直投资性购房，更禁止房石头记。国家第二轮宏观调控指导思想主要归结为四句话：遏制投机、限制投资、稳定房价，引导理性消费。这一轮调控在我市起到了立竿见影的作用，已如前述，我市房市立即由热转冷，这说明我市房市确实已存在非理性现象。而这次调控措施对我绝对很强的针对性。

但对我市房市来说，第二轮，抑制投资性需求的同时，在一段时间里也抑制了自住性需求，由于对房价大幅下降的预期，在抑制了投资性购房和储备型房的同时，也使自住型购房者持币等待。可以说，在这一段时间里，房市需求信息被从另一个方向扭曲。现在这一现象正在逐步扭转。

至于最近这一轮，调控政策，我们以为对我市房地产市场来说，最关键的是二条：一是二手房征收营业税，延长至五年，这将对投资性购房起到决定性抑制作用；二是今后开发的商品住宅！90平方米以下的比例必须在70%以上，这将使住房供应结构发生显著调整。

〈三〉展望篇

由于我的水平有限，再加目前的国家宏观调控政策接二连三出台。房地产市场环境出在频繁的动态变化之中，所以说我没有能力对我市的今后房市作准确预测，更无法做具体的量化分析，而只能谈一些趋势方面的不成熟看法，仅供各位参考。

虽然我市房曾在一段时间里出现了一些问题，现在，国家又以空前的力度调控房地产市场，但我认为国家的宏观调控会有利于使我市的房势区域理性，而不会使卧室的房方从此一蹶不振。其理由，首先是因为我市的房房地产市场发展有坚实的基础，我认为，我上面说到那些促进我市房地产市场繁荣的各项条件并没有因宏观调控而小时。从这2005年年起房市回声也可以看出，因为有多大需求，就会有多大的市场！其次，我相信国家对房市的调控不是要把房市打垮，而是要使市场理性和稳定。事实上，也只有理性的房市，才是可持续发展的房市。

所以，我认为，经过宏观调控的洗礼，我市近几年，房市既将告别以往的浮躁，也不会从此沉沦，而将比较理性，比较平稳的发展，这将表现在四个方面：一是由于我市具有现实的自住型需求，所以仍会保持一定的市场规模！商品房和二手房都会保持合理的成交量。市三区以往商品住宅年开发量大致在150万平方米左右，今后几年可能会有所减少。但我认为不回答幅下降。不过，在分析市场供求状况时有一个因素值得关注，那就是先前已经存在的投资性购房，现任，对房地产市场来说，以往的投资购房者今后将变为共赢着，这次，国家将征收营业税，时限一席子延长到五年新政策，使他们面临要因营业税，而降价出售，要么被套牢两难境地，虽然由于今后新建商品房中90平方米以下的必须占70%以上，二二手房面积普通较大，将来可能成为香饽饽，但这毕竟只是一种无法切实的假设，且不是短时间内就能反映出来的，所以估计多数投资者是等不起的，特别是以购入商商品房做投资的一般很少会考虑出租，不像以旧房做投资那样可以通过出租来平衡资金，所以面对这一政策，多数人可以会忍痛出售。这样样，房地产的供应者就多了一类群体。二是，投资型购房将大幅减少，储备型购房将基本退出市场。

自住型购房则趋向稳重谨慎。

市场需求趋向自住型需求占绝大部分比较理性和稳定的状态。三是商品房价总体上可能会饮饬平稳，或小幅上涨，这是因为，一方面，由于市场需求趋向比较理性和稳定又基本排除了需求拉动房价上升的因素，而另一方面受土地资源紧缺，房屋品质逐步提高等成本因素影响，房价的刚性因素很强，而销售速度大大放慢，又增长了财务成本和营销成本，至于二受房，即使有所下降，但实际上交易成本中增加了营业税，四是，房地产也将会比较理性和稳重，并更加注重品牌意识，注重产品品质以及诚信和服务。我想这必须成为所有房地产企业的公示，这既是房地产企业的社会责任，也是企业自身长远发展之道，同时也是房地产产业持续快速健康发展必要条件。〈四〉江北篇

江北后来居上前程似锦

但受很多原因影响，与海曙、江东相比，在以往的房地产市场发展中，是明显滞后的，不过这一状况近年来意义逐步得到的改变，如北岸琴森、天水家园、外滩花园等大型的商品房等大规模的保障型楼盘开发标示着江北区在房地产市场上正在成为一匹已经起跑的黑马。尤其是三江口及槐树公园以及宁波大剧院、日湖公园等重大基础设施的建成和老外滩、慈城古镇开发建设使江北在市区的影响和位置显著提升，“居住在江北”已经成为越来越多市民的选择。今年在家居博览会暨第四届房交会上，我们市房协进行了一次大型的市民购房需求问卷调查，其中“你打算买房地段”这一栏有22.7%选择了江北区，仅次于江东区的36.9%，高于海曙区16.3%和鄞州区的9.9%，在四个区中位居第二，这与市民以往的区域选择相比发生了明显的变化。

今后，随着通途路、姚江美景的建设江北区生活和工作等环境将进一步提升，尤其值得一提的是，由于江北区地域面积达，而以往开发有滞后，再加上机场及港务码头、火车北站将搬迁，因此江北区拥有跟多的建设用地，所以，有理由认为，在我市今后的房地产市场上，江北区具有后发优势！同时，在当前这个突飞猛进的时代，各项事业都日新月异，城市建设和房地产业也不例外。因此，较晚开发往往意味着更高的起点！将会有更高的品质，由此可以相信，江北区将后来居上，前程似锦。