政策信贷双“加持” 楼市预期持续修复

政策信贷双“加持” 楼市预期持续修复

昨日央行公布的10月金融数据中，最受市场关注的莫过于与房地产相关的贷款增长情况了。央行以一种少有的方式回应了市场关切——单独公布了10月份个人住房贷款统计数据。以往，外界主要通过当月住户中长期贷款增长情况推测个人按揭贷款投放情况，此次直接公布个人住房贷款环比多增1013亿元，用数据证实了房地产贷款形势已转好。

个人房贷与房价走势高度关联，10月份个人房贷重回环比多增，显示前期房价过快上涨得到抑制后，房贷供给回归常态。正如央行此前所言，前期，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制；房价回稳后，这些城市房贷供需关系也在回归正常。

不仅是个人按揭贷款的合理需求正被“提速”满足，各地加快了个人房贷的审批投放，与房企直接相关的开发贷也在“解冻”。记者了解到，10月以来，多家银行的房地产开发贷投放大幅增长，11月上旬银行业的房地产贷款投放力度进一步加大，可以预计，本月房地产贷款环比增长的态势仍将延续。

对房企来说，融资环境回暖的感受会越来越明显。从9月底金融监管部门召开房地产座谈会，到目前房贷投放逐步回归正常，政策传导的效率有目共睹。当前还仅仅是房贷回暖的开端，四季度随着相关政策进一步传导至更多的银行，以及金融监管部门的协调配合，房贷政策纠偏的有利效应会持续显现。

政策和贷款供给的改善，对市场预期的影响至关重要。或许是感受到了近期频频释放的政策信号和转好的房贷数据，房地产板块在昨日迎来了久违的反弹，沪深港三市多数房企的股价逆势上涨，地产债券亦回暖。不可否认，三季度，受个别房企债务风险事件的持续发酵，金融市场对房企尤其是民营房企的风险偏好快速下降，悲观情绪的坦茄传导波及一些财务状况良好、经营稳健的房企，让处在降负债、谋业务转型的众多房企，承受了巨大的现金流压力。

稳定的市场预期，是一个行业平稳发展的重要前提，这也关乎企业可持续性融资的能力。压垮一家企业的导火索，往往是因市场负面预期的传染形成一致性的风险偏好，导致企业失去再融资能力，从而造成现金流的快速枯竭。而市场悲观预期的修复，也往往受利好政策的引导，以及“先头”资金的加入。当前，房地产行业同时拥有利好政策和信贷资金让租察的“加持”型携，市场风险偏好将持续回升，在坚持“房住不炒”的基础上，整个行业才能行稳致远。

(编辑：王永乐)

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如何利用储蓄和信贷进行房产理财？

我是一个多年经验的理财师，我今天和大家说一下，利用储蓄和信贷进行房产理财的基本方法，其实我们将资金投在房产的话是很划算的事情，因为我们在置业买房的时候，是在享受全新的居住生活，只要你有正确的资金安排和交易活动，那么就可以获利，我的方法代表个人的一些经验，大家参考一下：

第一、我们的储蓄款，在开始的时候建议大家可以进行首付，选择房子的时候要选择近郊有开发空间的地段，这样房子的价格比较优惠，同时你的资金也可以节约不少。

第二、近郊的此做拍房子买好以后，我们可以先租出去，这样可以缓解你还贷款的压力，而且我们在租房子的时候，也可以随时调查市场，在交易合适的时候可以及时的出手房子。

第三、大家记住我们的储蓄，必须在保险的情况下进行投入，贷款也是一样的，所以要了解房价的市场规律，大家可以看到我们国家的房子比较紧张，随着城镇化的兴起，越来越多的人涌入城市，所以胡答长期投资的话，自然房子不会亏本。

第四、大家要记住的一点是房价是否涨跌，是一个客观的市场规律，这取决于当地市场的房子供需的情况，我们就目前的房地产市场的情况来分析，最近国家宏观层面主张调控房价，抑制房价过快增长，这说明大部分地区房价是增长的，那么我还可以继续持有。

第五、我们从现在的市场宏观房地产数据来看，最近的十年期间房价每年上涨百分之六七十，有的地方在百分之八十以上，我说的是深圳、广州和其他一线城市，这是任何一种投资和理财都不能达到的收益。

综合上面的分析，大森羡家可以做合理的房产投资，但是要注意市场的经济变化，一线城市的房价未来会继续稳步上涨，二三线城市上涨会稍微缓慢，但是大趋势应该不会变，个人的意见，大家可以参考。

房地产买卖投资一般分为长期投资和短期投资。投资者主要是利用市场变化，通过对市场信息的调查分析，对未来市场的预测等决策过程，投入一定的资金，以低价购入房地产，待价而沽，通过赚取差价获取利润，带有一定的投机性。房地产买卖投资有获取高额利润的机会，也有较大的风险。下面就选择有价值的商铺或住宅进行房地产置业投资作简要分析。

1、地段

买住宅讲究地段，买商铺就更讲究地段了，有可能相差很短的距离，而租金、售价就可能相差很大。所以在商铺的选址时，要对地段进行详尽的调查分析，才能达到预期目的。 商铺的地段一般分为三类，第一类是哗蚂让成熟的中央商务圈——在经济活动最活跃的地区。这样的地区往往人气最旺，最有活力，租赁需求也最多。第二类是成型中的商圈。这些地区多临近大型的住宅区或就业中心区（能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区），并且交通、通讯、基础设施的管线网络发达。第三类是住宅小区内部。小区配套种类齐全，这也同样等于增加了人们可及的资源量和可选择性。后两类应是一般投资人的投资重点。

一般来说，就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力，也为商铺的迅猛发展创造了条件。而商铺的兴起，将启动住宅与就业的二度兴旺，特别是新建楼盘的品质和价位会有明显的提高，这反过来又会令商铺的增值更为可观。但若投资小区内的商铺则需要比较慎重，一方面是人流有限；另一方面，住户在小区内消费仅仅为图个便利，而难有持续的、大宗的消费。适宜投资的小区内商铺，一般应具有足够大的规模，或者是开放式小区，有宽敞的街区道路。

2、环境

生态、人文、经济等环境条件的改善会使房产升值。生态环境要看小区能否因绿地的变化而使气候有所改良。要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区住宅。每一个社区都有自己乱局的文化背景。文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。商铺投资要看周边的商业环境是否已构成成熟商圈时，如肯定的话，店铺的升值是无庸置疑的。

3、建筑品质

有投资价值的物业，一是要具备耐用物差性。物业越是耐用，投资人就越节省，给投资人带来的回报就越多。耐用性具体体现在：首先，物业的材质要经得住时间的考验，要是真材实料。第二，物业制造工艺要精细。第三，物业的设备也要耐用和有效率。第四，有良好的物业管理，它相当于对固定资产的维修和保养的支持系统。

二是要具备适宜性。要适于人们居住和使用，物业的功能空间布置要合于人的行为习惯。功能空间和用具的度要符合人体活动舒适性的要求。要有良好的通风采光，以维护人与自然的交流通道，才有益于保持使用者的良好的生存状态。要尽可能地最大限度地引入人文的或自然的景观，以满足人的安全感、超脱感、优越感等心理需求。要求有较高的智能化水平。

三是要具备可更改性。这就意味着给人们的行为方式的改变留下余地，室内的间隔是可拆改的，功能空间的位置是可调和重新组合的。这是出租型物业必备的条件。

四是要有可观赏性。要有审美价值，有精神和灵性。物业的风格和品味是各有差异的。在诸多风格中，能够形成一种主旋律，得到多数人推崇的才是有投资价值的。

4、产权状况

拟投资购买的住宅、商铺，其产权一定要合法、有效、手续齐全，无任何法律纠纷和经济纠纷。要弄清有无银行抵押或其它抵押，也要弄清是否已出租。产权的年期与法定房屋的功能也很重要，有的房屋位置虽然很好，但是其土地使用剩余年期已经不多了。有的房屋法定使用功能为住宅，但是转让时已作商场使用，而投资购买时是不能按照商业用房来购置的。